Blog · Hypotéka

Investiční hypotéka: podmínky, limity a jak ji získat v roce 2026

28. června 2026 · čtení 4 min

Investiční hypotéka je úvěr na nemovitost určenou k pronájmu, ne k vlastnímu bydlení. Oproti klasické hypotéce počítej v roce 2026 s LTV kolem 70 % (tedy zhruba 30 % vlastních zdrojů), přísnějším posouzením celkového zadlužení (DTI) a sazbou obvykle o pár desetin vyšší. Výhodou je, že banky částečně započítají budoucí nájem do tvých příjmů.

Hlavní rozdíly proti hypotéce na bydlení

1) Vyšší akontace. LTV kolem 70 % znamená u bytu za 4 miliony asi 1,2 milionu vlastních peněz plus náklady. 2) Přísnější limity. Od 1. 4. 2026 se u investičních hypoték posuzuje i DTI — celkový dluh vůči ročnímu příjmu. 3) Mírně vyšší sazba. Banka nese vyšší riziko; rozdíl bývá 0,2–0,5 p. b. 4) Nájem jako příjem. Většina bank započítá 50–70 % očekávaného nájmu do bonity — a právě tady se podmínky bank nejvíc liší.

Co banka posuzuje

Kromě příjmů a registrů hlavně schopnost nemovitosti splácet samu sebe — poměr čistého nájmu ke splátce (DSCR). Nemovitost s DSCR nad 1,2 projde snáz a často dostane i lepší podmínky. Spočítej si ho předem v kalkulačce výnosnosti.

Jak si zlepšit pozici

Před žádostí sniž ostatní závazky (zlepší DSTI), připrav podklady k nájmu (odhad tržního nájemného, případně budoucí nájemní smlouvu) a hlavně porovnej víc bank — rozdíly v započítávání nájmu a v sazbách jsou u investičních hypoték větší než kde jinde. Jedna banka ti půjčí 3 miliony, druhá 4,5 — na stejná čísla.

Strategie pro růst portfolia

U druhého a dalšího bytu je klíčové plánování bonity dopředu: špatně poskládané financování prvního bytu ti zablokuje další nákupy. Řešením bývá kombinace bank, delší splatnosti pro nižší DSTI a vytažení kapitálu refinancováním na akontaci dalšího bytu. Přesně tohle je disciplína, ve které ti pomůže náš specialista (zdarma, kontakt níže).

Článek je orientační, vychází ze stavu k roku 2026. Podmínky se u jednotlivých bank výrazně liší.

David Sochora

David Sochora

Jsem realitní investor. Vytvořil jsem Výnosáka, abych měl všechny potřebné kalkulačky na jednom místě a vždy po ruce. Teď je zdarma sdílím i s tebou.

FAQ

Časté otázky

Kolik vlastních peněz potřebuji na investiční hypotéku?

Zhruba 30 % ceny nemovitosti plus pořizovací náklady. U bytu za 4 miliony tedy počítej s cca 1,3–1,4 milionu Kč. Část jde řešit dozajištěním jinou nemovitostí nebo kapitálem vytaženým z existující nemovitosti.

Započítá banka nájem do mých příjmů?

Většina bank ano, typicky 50–70 % očekávaného nájemného — a každá jinak. Právě rozdíl v započítávání nájmu často rozhoduje, jestli na úvěr dosáhneš; vyplatí se porovnat víc bank.

Je lepší kupovat investiční byt na fyzickou osobu, nebo na firmu?

Pro první byty bývá jednodušší a levnější fyzická osoba (nižší sazby, jednodušší daně přes § 9 s odpisy). Firma dává smysl u většího portfolia nebo developerských záměrů. Konkrétní situaci probereme na bezplatné konzultaci.

Financování rozhodne, jestli ti to vyjde.

Dan zjistí, u které banky dosáhneš na nejlepší podmínky a pokud to zatím nevychází, poradí, co s tím. Necháš-li i telefon, projde si tvůj případ osobně.

Daniel Sochora, hypoteční specialista

Hypoteční specialista

Daniel Sochora

+420 775 230 082

Reference

Kalkulačky jsou jen začátek

Tohle napsali lidé, kterým Dan pomohl s financováním jejich nemovitostí.

Od váhání k vlastnímu nájemnímu bytu

O koupi investičního bytu jsem přemýšlel delší dobu, ale nemohl jsem se pořádně rozhoupat. Až po schůzce s Danem jsem získal jasno, na jakou hypotéku dosáhnu a co všechno mě čeká. Dan mi pomohl nejen s financováním, ale i s výběrem nemovitosti a komunikací s prodejcem a právníkem. Když jsem něčemu nerozuměl, ochotně mi to vysvětlil — klidně i několikrát. Dnes mám vlastní investiční byt a hned po předání jsem ho začal pronajímat. Sám bych se v tom nejspíš plácal ještě teď.

Štěpán

první investiční byt

Dva investiční byty za půl roku

S Danem se znám už nějakou dobu, takže když jsem se konečně rozhodl řešit investiční nemovitost, šel jsem rovnou za ním. Výsledek? Během půl roku mám dva investiční byty a pokukuju po třetím. Dan mi pokaždé našel nejvýhodnější financování, porovnal nabídky bank a provedl mě celým procesem nákupu i pronájmu. Důvěřuju mu na 120 % a můžu ho jen doporučit.

Martin

portfolio nájemních bytů

Financování celého portfolia

V nemovitostech se pohybuju přes deset let, takže jsem nečekal, že mi hypoteční specialista ještě něčím pomůže. Daniela jsem oslovil hlavně kvůli času — přestával jsem stíhat obíhat banky u každého dalšího obchodu. Přínos se ale ukázal jinde. Daniel se dívá na celé portfolio, ne na jednu hypotéku. Poradil mi, jak poskládat financování napříč bankami, aby mi neblokovaly bonitu pro další nákupy, a u dvou starších úvěrů našel prostor vytáhnout kapitál na akontaci dalšího bytu. Dneska přes něj řeším každý další obchod a beru ho jako součást svého týmu.

Miloš

portfolio 12 nájemních jednotek

První investiční byt bez starostí

S Danem jsem byl velmi spokojený. Řešil se mnou financování mého prvního investičního bytu a celý proces proběhl rychle a hladce. Všechno mi vždy vysvětlil jednoduše a srozumitelně, takže jsem věděl, co se děje a proč. Původně jsem si možnosti financování zjišťoval sám, ale po osobní schůzce s Danem dávalo smysl nechat to na něm. Díky jeho pomoci mám výhodné podmínky hypotéky — a hlavně svůj první investiční byt!

Radek

první investiční byt

Refinancování s nižší splátkou na 3 roky

Končila nám pětiletá fixace a chtěl jsem zjistit, jestli jinde dostaneme lepší podmínky. Po schůzce s Danem jsem měl jasno, že to chci řešit s ním — jeho férový a přátelský přístup mě přesvědčil hned na začátku. Našel nám lepší řešení, než zůstat u stávající banky, a na další tři roky máme nižší splátku. Vše proběhlo hladce, srozumitelně a bez zbytečného stresu. S Danem dnes řeším i další věci kolem financí.

Jaromír

refinancování

Hlídač fixace to pohlídal za mě

S papírováním a hlídáním termínů mám trochu problém, takže když jsem na Výnosáku narazila na hlídač fixace, byla jsem ráda, že to nemusím držet v hlavě sama. Zadala jsem pár základních údajů, a když se blížil konec fixace, ozval se mi Dan. Vše prověřil, vysvětlil mi možnosti a pomohl mi získat lepší podmínky u jiné banky. Vše zařídil za mě, takže já jsem spokojená.

Lenka

refix hlídač