Blog · Nájem

Jak určit správnou výši nájmu (a nenechat byt prázdný)

2. července 2026 · čtení 3 min

Správnou výši nájmu určíš z ceny za metr čtvereční v konkrétní lokalitě. Orientační hodnoty pro rok 2026: Praha ~450 Kč/m² měsíčně, Brno ~350 Kč/m², Plzeň ~300 Kč/m², Ostrava ~230 Kč/m² (bez energií). Byt 55 m² v Brně by tedy měl vynášet kolem 19 200 Kč měsíčně. Přesnější číslo dostaneš srovnáním 5–10 aktuálních inzerátů srovnatelných bytů ve stejné čtvrti.

Přestřelený nájem je nejdražší chyba

Počítejme: nájem přestřelíš o 1 000 Kč a byt kvůli tomu stojí prázdný o dva měsíce déle. Získáš 12 000 Kč ročně navíc — ale ztratíš 2× celý nájem, třeba 36 000 Kč. Měsíc neobsazenosti tě stojí víc než celoroční „výhra" z vyššího nájmu. Proto zkušení pronajímatelé cílí lehce pod strop trhu: rychlejší obsazení, větší výběr nájemníků, delší setrvání.

Co nájem reálně zvyšuje

Nejvíc: stav a vybavení (byt v novostavbě vs. byt v původním stavu dělá klidně 20-30 % rozdílu), dostupnost MHD a občanská vybavenost. Patro, orientace nebo sklep už na výši nájmu velký vliv nemají. Menší investice do renovace bytu před pronájmem se přes vyšší nájem a nižší neobsazenost obvykle vrátí do několika let.

Nájem každoročně valorizuj

Do smlouvy patří inflační doložka — právo zvýšit nájem o inflaci. Bez ní ti reálný výnos každý rok tiše klesá; jak moc, ukazuje kalkulačka vývoje ceny vs. inflace.

Ověř čísla dřív, než koupíš

Odhad nájmu podle lokality a plochy spočítá analýza inzerátu — a jestli nájem utáhne splátku a vydělá, ukáže kalkulačka výnosnosti včetně cashflow a DSCR.

Orientační hodnoty k roku 2026; nájmy se liší podle čtvrti, stavu a vybavení bytu.

David Sochora

David Sochora

Jsem realitní investor. Vytvořil jsem Výnosáka, abych měl všechny potřebné kalkulačky na jednom místě a vždy po ruce. Teď je zdarma sdílím i s tebou.

FAQ

Časté otázky

Jaký je průměrný nájem za m² v Praze?

Orientačně kolem 350 Kč/m² měsíčně bez energií (2026) — byt 50 m² tedy zhruba 17 500 Kč. V širším centru a u metra víc, na okrajích méně; vždy srovnej konkrétní čtvrť.

O kolik můžu zvýšit nájem stávajícímu nájemníkovi?

Dohodou kdykoli; jednostranně podle smlouvy (inflační doložka), jinak zákon omezuje zvýšení na 20 % za 3 roky. Nejčistší cesta je valorizační doložka ve smlouvě — zvýšení o inflaci je pak automatické a bez konfliktu.

Mám pronajímat zařízený, nebo nezařízený byt?

Menší byty (1+kk, 2+kk) se lépe pronajímají zařízené — nájem bývá o 10–15 % vyšší. U větších rodinných bytů nájemníci často chtějí vlastní vybavení. Rozhoduje cílová skupina v lokalitě.

Financování rozhodne, jestli ti to vyjde.

Dan zjistí, u které banky dosáhneš na nejlepší podmínky a pokud to zatím nevychází, poradí, co s tím. Necháš-li i telefon, projde si tvůj případ osobně.

Daniel Sochora, hypoteční specialista

Hypoteční specialista

Daniel Sochora

+420 775 230 082

Reference

Kalkulačky jsou jen začátek

Tohle napsali lidé, kterým Dan pomohl s financováním jejich nemovitostí.

Od váhání k vlastnímu nájemnímu bytu

O koupi investičního bytu jsem přemýšlel delší dobu, ale nemohl jsem se pořádně rozhoupat. Až po schůzce s Danem jsem získal jasno, na jakou hypotéku dosáhnu a co všechno mě čeká. Dan mi pomohl nejen s financováním, ale i s výběrem nemovitosti a komunikací s prodejcem a právníkem. Když jsem něčemu nerozuměl, ochotně mi to vysvětlil — klidně i několikrát. Dnes mám vlastní investiční byt a hned po předání jsem ho začal pronajímat. Sám bych se v tom nejspíš plácal ještě teď.

Štěpán

první investiční byt

Dva investiční byty za půl roku

S Danem se znám už nějakou dobu, takže když jsem se konečně rozhodl řešit investiční nemovitost, šel jsem rovnou za ním. Výsledek? Během půl roku mám dva investiční byty a pokukuju po třetím. Dan mi pokaždé našel nejvýhodnější financování, porovnal nabídky bank a provedl mě celým procesem nákupu i pronájmu. Důvěřuju mu na 120 % a můžu ho jen doporučit.

Martin

portfolio nájemních bytů

Financování celého portfolia

V nemovitostech se pohybuju přes deset let, takže jsem nečekal, že mi hypoteční specialista ještě něčím pomůže. Daniela jsem oslovil hlavně kvůli času — přestával jsem stíhat obíhat banky u každého dalšího obchodu. Přínos se ale ukázal jinde. Daniel se dívá na celé portfolio, ne na jednu hypotéku. Poradil mi, jak poskládat financování napříč bankami, aby mi neblokovaly bonitu pro další nákupy, a u dvou starších úvěrů našel prostor vytáhnout kapitál na akontaci dalšího bytu. Dneska přes něj řeším každý další obchod a beru ho jako součást svého týmu.

Miloš

portfolio 12 nájemních jednotek

První investiční byt bez starostí

S Danem jsem byl velmi spokojený. Řešil se mnou financování mého prvního investičního bytu a celý proces proběhl rychle a hladce. Všechno mi vždy vysvětlil jednoduše a srozumitelně, takže jsem věděl, co se děje a proč. Původně jsem si možnosti financování zjišťoval sám, ale po osobní schůzce s Danem dávalo smysl nechat to na něm. Díky jeho pomoci mám výhodné podmínky hypotéky — a hlavně svůj první investiční byt!

Radek

první investiční byt

Refinancování s nižší splátkou na 3 roky

Končila nám pětiletá fixace a chtěl jsem zjistit, jestli jinde dostaneme lepší podmínky. Po schůzce s Danem jsem měl jasno, že to chci řešit s ním — jeho férový a přátelský přístup mě přesvědčil hned na začátku. Našel nám lepší řešení, než zůstat u stávající banky, a na další tři roky máme nižší splátku. Vše proběhlo hladce, srozumitelně a bez zbytečného stresu. S Danem dnes řeším i další věci kolem financí.

Jaromír

refinancování

Hlídač fixace to pohlídal za mě

S papírováním a hlídáním termínů mám trochu problém, takže když jsem na Výnosáku narazila na hlídač fixace, byla jsem ráda, že to nemusím držet v hlavě sama. Zadala jsem pár základních údajů, a když se blížil konec fixace, ozval se mi Dan. Vše prověřil, vysvětlil mi možnosti a pomohl mi získat lepší podmínky u jiné banky. Vše zařídil za mě, takže já jsem spokojená.

Lenka

refix hlídač