Blog · Hypotéky

Vytažení kapitálu: jak rozjet další byt bez nových úspor

5. června 2026 · čtení 4 min

Nejčastější brzda růstu portfolia? Vlastní kapitál na akontaci. Existuje ale způsob, jak ho získat, aniž bys znovu šetřil/a roky — vytáhnout ho z nemovitosti, kterou už máš.

Jak vzniká „vytažitelný" kapitál

Tvoje equity (čistý majetek v nemovitosti) roste dvěma způsoby: nemovitost se zhodnocuje a ty zároveň splácíš jistinu. Po pár letech tak mezi hodnotou nemovitosti a zůstatkem úvěru vznikne pořádný polštář — a banka ti z něj při refinancování může část vyplatit jako hotovost.

Konkrétně

Byt dnes za 5 mil. Kč, na kterém máš úvěr 3 mil. Kč. Při LTV 80 % ti banka půjčí až 4 mil. Kč. Rozdíl 1 milion Kč dostaneš v hotovosti — a to je akontace na další nemovitost. Tvoje peníze tak nesedí „zazděné" ve zdech, ale pracují dál.

Kde jsou rizika

Vyšší úvěr znamená vyšší splátku, takže to musí utáhnout nájem — jinak si zhoršíš cashflow na obou bytech. Počítej i s tím, že u investičních hypoték platí od roku 2026 přísnější limity ČNB (LTV 70 %, DTI 7), takže vytáhneš méně než dřív. A nezapomeň, že tahle strategie funguje hlavně v období, kdy ceny rostou.

Spočítej si to

V kalkulačce refinancování a vytažení kapitálu zadáš zůstatek, hodnotu a LTV a hned uvidíš, kolik kapitálu vytáhneš a jaká bude nová splátka. Hodí se k tomu i refix hlídač — vytažení nejlépe načasuješ právě na konec fixace.

Článek je orientační a informativní, nejde o finanční poradenství. Limity ČNB jsou doporučením a posouzení provádí banka.